Usucapião Extrajudicial: Como Funciona e Quais São os Requisitos

A usucapião é um dos institutos mais antigos do Direito, previsto no Código Civil brasileiro, e serve para regularizar a propriedade de um bem imóvel quando o possuidor exerce sobre ele uma posse contínua, mansa e pacífica, durante um determinado período de tempo, sem oposição do proprietário original.

Tradicionalmente, a usucapião sempre foi um procedimento judicial, ou seja, dependia de um processo perante o Poder Judiciário, o que frequentemente resultava em longas esperas, altos custos e burocracia. No entanto, com o advento do Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) e da Lei 13.465/2017, foi criada a modalidade extrajudicial, permitindo que o processo seja feito diretamente em cartório, de forma mais rápida e desburocratizada.

Neste artigo, vamos explicar em detalhes o que é a usucapião extrajudicial, como funciona o procedimento, quais são os requisitos, os documentos necessários e em quais situações ela pode ser utilizada.

O que é a Usucapião Extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é o procedimento realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de ação judicial, para reconhecimento do direito de propriedade em favor de quem já possui determinado bem de forma prolongada e legítima.

Essa modalidade foi instituída com o objetivo de desafogar o Judiciário e dar mais agilidade à regularização imobiliária, beneficiando milhares de famílias e possuidores que vivem em imóveis sem registro formal.

Vale destacar que a usucapião extrajudicial não elimina a possibilidade da via judicial. Caso haja controvérsia ou impugnação durante o processo, ele poderá ser encaminhado ao Judiciário.

Quais são os Requisitos da Usucapião Extrajudicial?

Os requisitos variam de acordo com o tipo de usucapião pretendida (ordinária, extraordinária, especial urbana, especial rural etc.), mas, de forma geral, os principais são:

1. Posse mansa, pacífica e ininterrupta: O possuidor deve estar no imóvel sem oposição do antigo proprietário ou de terceiros.

2. Decurso do prazo legal: Dependendo da modalidade, os prazos variam:

   • Usucapião extraordinária: 15 anos de posse, podendo ser reduzido para 10 anos em algumas hipóteses (art. 1.238 do CC).

   • Usucapião ordinária: 10 anos, reduzido para 5 se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente e houver boa-fé e registro cancelado (art. 1.242 do CC).

   • Usucapião especial urbana: 5 anos para áreas de até 250m², quando utilizadas para moradia (art. 1.240 do CC).

   • Usucapião especial rural: 5 anos em área de até 50 hectares, quando destinada à subsistência (art. 1.239 do CC).

3. Finalidade da posse: O imóvel deve estar sendo utilizado de forma adequada, seja para moradia, produção agrícola ou outra finalidade legítima.

4. Inexistência de oposição: Se houver contestação formal por parte do proprietário ou terceiros interessados, a via extrajudicial é inviabilizada.

Como Funciona o Procedimento no Cartório?

O procedimento de usucapião extrajudicial está previsto no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Ele segue basicamente as seguintes etapas:

1. Requerimento ao Cartório de Registro de ImóveisO interessado deve apresentar um pedido formal, acompanhado de toda a documentação necessária, por meio de um advogado.

2. Ata NotarialÉ obrigatória a lavratura de uma ata notarial em cartório de notas, na qual o tabelião atesta o tempo de posse e as circunstâncias observadas. Esse é um dos documentos mais importantes do processo.

3. Notificação dos InteressadosO cartório notificará os confrontantes (vizinhos), o proprietário registrado e eventuais terceiros interessados, para que se manifestem. Se houver impugnação, o processo é encaminhado para a via judicial.

4. Análise do Cartório de Registro de ImóveisO registrador verificará se todos os requisitos estão preenchidos. Se não houver oposição e os documentos estiverem corretos, será feito o registro da propriedade em nome do requerente.

Quais Documentos São Necessários?

Embora cada cartório possa ter suas exigências específicas, em geral, são necessários:

• Requerimento assinado por advogado;

• Ata notarial lavrada em cartório de notas;

• Planta e memorial descritivo assinados por engenheiro ou arquiteto com ART ou RRT;

• Certidões negativas dos distribuidores cíveis da comarca;

• Justo título (se houver) ou documentos que comprovem a posse;

• Comprovantes de residência ou utilização do imóvel;

• Declarações de testemunhas.

Vantagens da Usucapião Extrajudicial

A principal vantagem é a celeridade. Enquanto um processo judicial pode levar anos, a via extrajudicial, quando não há oposição, pode ser concluída em 6 a 12 meses. Além disso:

• O custo costuma ser menor em comparação a um processo judicial;

• Evita a morosidade do Judiciário;

• Garante segurança jurídica ao possuidor;

• Permite a valorização do imóvel após a regularização.

Quando a Usucapião Extrajudicial Não é Possível?

Existem situações em que o procedimento não pode ser realizado em cartório, como:

• Quando houver oposição formal de proprietário ou confrontantes;

• Em casos de litígio sobre o imóvel;

• Quando o imóvel pertencer a bens públicos (imóveis públicos não são passíveis de usucapião);

• Quando a documentação apresentada estiver incompleta ou irregular.

Conclusão

A usucapião extrajudicial representa um grande avanço para o sistema jurídico brasileiro, pois permite a regularização imobiliária de forma mais rápida, eficiente e acessível. No entanto, apesar da desburocratização, trata-se de um procedimento técnico e que exige a atuação de um advogado especializado, já que o profissional será responsável por instruir o pedido, reunir a documentação e garantir que todos os requisitos sejam cumpridos.

Dessa forma, quem exerce posse legítima sobre um imóvel e preenche os requisitos legais pode recorrer a essa ferramenta como meio de alcançar a segurança jurídica da propriedade e, consequentemente, melhorar a sua qualidade de vida, valorizando o imóvel e trazendo estabilidade patrimonial.